Der BGH musste einen Fall entscheiden, in dem ein Vermieter zwei Mietern wegen Zahlungsrückstände gekündigt hatte. Der Vermieter hatte 2004 die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht. Dies geschah jedoch auf Basis einer inhaltlich nicht korrekten Betriebskostenabrechnung. Die Mieter weigerten sich, die höheren Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Vermieter kündigte beiden und reichte die Räumungsklage ein. Die Mieter verwiesen auf die fehlerhafte Abrechnung und machten geltend, dass sie die Erhöhung akzeptiert hätten, wenn die Abrechnung korrekt gewesen wäre.

Die Richter des BGH wiesen die Räumungsklage letztinstanzlich ab. Entgegen der bisherigen Rechtssprechung stellten sie sich jetzt auf den Standpunkt, dass auch eine zwar formell richtige aber inhaltlich falsche Betriebskostenabrechnung eine Verletzung der Vertragspflichten des Vermieters darstelle. Aus diesem Fehlverhalten dürften keine Vorteile für den Vermieter entstehen.

Urteil  des Bundesgerichtshofs vom 15.05.2012 – Aktenzeichen: VIII ZR 245/11

“Solche Regelungen würden das Engagement der Wohnungs- und Immobilienunternehmen, aber auch der privaten Vermieter, für die energetische Sanierung von Wohnungsbeständen rasch beenden. Diese Pläne sind mehr als kontraproduktiv, wenn wir die Klimaschutzziele für den Wohnungsbereich erreichen wollen”, erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverbands.

Schon bei den jetzt geltenden mietrechtlichen Regelungen lohne sich die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden finanziell kaum. Selbst die bauliche Modernisierung und Anpassung der Wohnungen an geänderte Wohnbedürfnisse amrotisieren sich in vielen Fällen nicht. Daher können für den eigentlich notwendigen Neubau in Gebieten mit entsprechendem Wohnraumbedarf keine hinreichenden Anreize geschaffen werden. Der unzureichende Wohnungsbau in Städten mit Wohnraummangel trifft insbesondere die Bewohner mit niedrigem Einkommen.

“Die Vorschläge zur Senkung der Umlagefähigkeit sind ein ungerechtfertigter Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter”, so Gedaschko. “Kein Markt ist so gut zugunsten des Verbrauchers – in diesem Fall des Mieters – reguliert wie der Wohnungsmarkt. Der Vermieter kann gar nicht willkürlich die Preise für das Wirtschafts- und Sozialgut Wohnung festlegen”, erklärte der BSI-Vorsitzende weiter. Das in seinen Grundsätzen von den BSI-Verbänden und deren Unternehmen anerkannte soziale Mietrecht gewährleistet für den Mieter durch die Begrenzung auf die Vergleichsmiete moderate Entwicklungen der Mieten. Dies belegt auch der geringfügige Anstieg der Mieten in Deutschland. Von Anfang 2000 bis Ende 2011 sind die Kaltmieten lediglich um 14,7 Prozent gestiegen, während sich der allgemeine Lebenshaltungsindex im gleichen Zeitraum um 21,5 Prozent erhöht hat.

Auch die deutliche Einschränkung beim Energiecontracting sieht die Immobilienwirtschaft kritisch. Die bereits bestehenden Möglichkeiten und auf breiter Front laufenden sowie abgeschlossenen Umstellungsmaßnahmen zur Hebung von Energieeffizienzreserven würden dadurch abgeschafft und damit ein wirkungsvolles Instrument der Energieeinsparung zerstört. “Das kann nicht Sinn und Zweck einer Mietrechtsreform sein”, so der BSI-Vorsitzende. Aus Sicht der BSI muss eine sinnvolle Mietrechtsreform vor allem folgende Punkte enthalten:

• Duldungspflicht einer energetischen Modernisierung durch den Mieter
• Einfachere Räumung von Wohnungen bei Einmietbetrügern
• Ermöglichung von Energiecontracting für die Bestände, für die bislang keine Regelung besteht

Gegen das Verbot der Kreisstadt hatte die Betreiberin einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gestellt. Die 7. Kammer des Verwaltungsgerichts gab jedoch der Bauaufsichtsbehörde, die das Verbot erteilt hatte, recht.

Das Gericht unterstrich in seiner Entscheidung, dass es – ebenso wie die Baubehörde – den Standpunkt vertrete, dass die Räume, in denen der “Privatklub” betrieben wurde, aufgrund der erteilten Baugenehmigung ausschließlich als Mietwohnungen genutzt werden dürften. Die Richter akzeptierten auch nicht den Einwand des Betreibers, dass es sich hier um eine “vereinsmäßige Kontaktpflege” handele. Die Feststellungen der Behörde hätten eindeutig ergeben, dass die Räume zum Zweck der Prostitution genutzt würden. Dies wäre auch aus der Werbung des Etablissements ersichtlich.

Allerdings verwarfen die Richter eine Androhung der Behörde, das Mobiliar wegzunehmen. Die Unterbindung von Prostitution könne nicht durch die Wegnahme von Mobiliar sichergestellt werden.

Gegen den Beschluss ist noch die Beschwerde vor dem Sächsischen Oberverwaltungsgericht möglich.

Urteil des Verwaltungsgerichts Dresden vom 30. März 2012 – Aktenzeichen 7 L 61/12

Immer wieder kommt es vor, dass zum Mietende die Zahlungen seitens des Mieters eingestellt werden. Sie fordern dann den Vermieter auf, die ausstehenden Beträge von der Kaution abzuziehen. Dies hat aber zur Folge, dass am Ende der Mietzeit kein Geld mehr für notwendige Renovierungen und Reparaturen, die vom Mieter nicht durchgeführt wurden. Darum sollten Sie sich auf dieses Angebot Ihres Mieters nicht einlassen. Sie müssen das auch nicht. Dass diese Praxis nicht rechtens ist, hat das Berliner Landgericht jetzt noch einmal in einem Beschluss klargestellt.

Einem Mieter war gekündigt worden. Daraufhin stellte er seine Zahlungen ein und teilte dem Vermieter mit, dass er dessen Ansprüche mit der Kaution verrechnen werde. Damit war der Vermieter nicht einverstanden und klagte auf Zahlung der ausstehenden Mieten vor dem zuständigen Amtsgericht. Er gewann auf der ganzen Linie: Dem Mieter blieb letztlich nichts anderes übrig, als die Ansprüche des Vermieters anzuerkennen. Der Richter verurteilte ihn außerdem zur Übernahme der Prozesskosten, weil er das Verfahren veranlasst habe. Gegen die Kostenentscheidung bezüglich der Verfahrenskosten legte der Mieter jedoch Beschwerde ein.

Doch auch das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Das Verhalten des Mieters sei die Ursache der Klage gewesen. Durch seine einseitige Mitteilung, die Kaution mit ausstehenden Mietforderungen zu verrechnen, habe der Vermieter den Eindruck gewonnen, dass er nur durch eine Klage seine Rechte wahrnehmen könne.

Das Gericht machte noch einmal deutlich, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution habe, solange das Mietverhältnis bestehe. Das gelte auch dann, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt sei. Nach dem Ende des Mietverhältnisses habe der Vermieter das Recht zu prüfen, ob es Ansprüche seinerseits gibt, die aus der Kaution zu befriedigen sind. Das Gericht hielt hierfür eine Abrechnungsfrist von sechs Monaten für angemessen.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.02.2012 – Aktenzeichen 12 T 1/12
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In dem Rechtsstreit hatten die Mitglieder einer Wohneigentumsgemeinschaft, die im zweiten Stock wohnten den Teilenden verklagt. Dieser hatte sich in der – nachträglich geänderten – Teilungserklärung das Recht einräumen lassen, Teile der Gartenflächen den im Erdgeschoss wohnenden Miteigentümern im Rahmen des Sondernutzungsrechts zuzuteilen. Daraufhin wurden auch einzelne, in einem Lageplan näher bezeichnete Flächen dem Sondernutzungsrecht von Parterre-Eigentümern zugewiesen. Weitere Zuweisungen waren geplant.

Die Eigentümer der Wohnungen im zweiten Stock fühlten sich hierdurch benachteiligt und klagten darauf, die bereits vorgenommenen Zuweisungen für ungültig zu erklären und weitere Zuweisungen zu verbieten. In den Vorinstanzen erhielten die Kläger Recht.

Auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) unterlag der Teilende. Das Gericht stellte zunächst fest, dass grundsätzlich die nachträgliche Einräumung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum vereinbart werden könne. Allerdings reicht es nicht aus, allgemein von Flächen zu sprechen. Diese müssen genau spezifiziert werden. So müsse beispielsweise ein Lageplan gefertigt werden, aus dem ersichtlich sei, welche Flächen zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehen wären. Da diese eindeutige Bestimmung fehle, sie die Vereinbarung in der Teilungserklärung nicht zulässig.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2012 – Aktenzeichen V ZR 125/11

• Schlafräume,
• Kinderzimmer,
• Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen.

Ihre Masche: Sie geben sich per E-Mail als „Bundeszentralamt für Steuern (BZSt)“ aus und behaupten, die betroffenen Bürger hätten zuviel Einkommensteuer gezahlt.

Um diese nun zurückzuerhalten, müsse ein in der E-Mail angehängtes Antragsformular ausgefüllt werden, bei dem unter anderem Angaben zu Kontoverbindung und Kreditkarte sowie Sicherheitscode gemacht werden sollen.

Das Bundesministerium der Finanzen und das BZSt warnen davor, auf solche oder ähnliche E-Mails zu reagieren.

Benachrichtigungen über Steuererstattungen werden nicht per Mail verschickt und Kontenverbindungen nie in dieser Form abgefragt. Zuständig für die Rückerstattung von überzahlten Steuern ist zudem nicht das BZSt, sondern das jeweils zuständige Finanzamt.

Wir hielten diese Information für so wichtig, dass wir Sie hier veröffentlichen, obwohl es sich nicht um ein Thema handelt, dass nur Vermieter betrifft.

Wenn ein kommunaler Kinderspiel-platz auch außerhalb der festgelegten Nutzungszeiten in Anspruch genom-men, können sich die Anlieger kaum dagegen wehren. Sie können lediglich von der Kommune erwarten, dass diese eine missbräuchliche Nutzung unterbindet, wenn hiervon eine erhebliche Lärmbelästigung ausgeht. Dies geht aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes Baden Württemberg hervor.

In dem Verfahren ging es um eine Klage eines Anliegers, der in der Nähe eines Kinderspielplatzes wohnte. Für den Spielplatz waren von der Gemeinde feste Nutzungszeiten festgelegt. Der Anlieger monierte, dass Kinder dort auch außerhalb der Nutzungszeiten spielten. Außerdem würde der Platz von Jugendlichen und Erwachsenen bis spätabends und nachts für Feiern zweckentfremdet.

In einem Eilantrag forderte der Anlieger von der Gemeinde, sie möge die Nutzungen außerhalb der zugelassenen Zeiten beziehungsweise für unerlaubte Zwecke unterbinden. Der Antrag wurde jedoch vom Verwaltungsgericht abgelehnt. Aufgrund seiner Beschwerde erhielt der Anlieger jedoch vor dem Verwaltungsgerichtshof teilweise Recht. Die Richter erließen eine einstweilige Anordnung, die die Gemeinde verpflichtete, dafür zu sorgen, dass der Spielplatz nicht mehr von Jugendlichen und Erwachsenen zweckentfremdet würde. Hierzu müssten regelmäßig und in kurzen Abständen Kontrollen durchgeführt werden.

Spielende Kinder außerhalb der Nutzungszeiten muss der Anlieger jedoch weiterhin hinnehmen. Die Richter verwiesen hier auf § 22 Abs 1a des Bundesimmissionschutzgesetzes. Dort heißt es:

„Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.“

Urteil des  Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 06.03.2012 – Aktenzeichen 10 S 2428/11
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In dem Verfahren ging es um ein Zustimmungsverlangen zu einer Mieterhöhung von rund 472,33 € auf knapp 508,00 €. Der Vermieter hatte in dem Schreiben zur Begründung der Mieterhöhung sieben vergleichbare Wohnungen aufgeführt. Bei einer Wohnung wurde allerdings eine Miete von lediglich 490 € verlangt.  Der Mieter stellte sich deshalb auf den Standpunkt, dass die Mieterhöhungsforderung insgesamt ungültig sei und verweigerte die Zustimmung.  Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung, bei der das Amtsgericht zunächst entschied, dass die Miete bis 490 € angehoben werden dürfe. In der Berufung entschied das Landgericht jedoch, dass das Mieterhöhungsverlangen insgesamt in Ordnung gehe und deshalb eine Erhöhung von 508,00 € gerechtfertigt sei. Zum selben Ergebnis kam der Bundesgerichtshof. Im Revisionsverfahren stellten die Richter in einem Leitsatz fest:

“Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.”

BGH, Urteil vom 28. März 2012 – VIII ZR 79/11