Haftpflichtversicherung

Wichtig für Vermieter ist eine Haftpflichtversicherung, da diese immer dann einspringt, wenn jemand auf dem Grundstück oder im Haus zu Schaden kommt. Dabei gibt es teilweise große Unterschiede zwischen den Anbietern, welche Risiken abgesichert werden. Eine Privathaftpflichtversicherung ist vor allem für Einfamilienhäuser ausreichend, während bei Mehrfamilienhäusern spezielle Haus- und Grundbesitz-Haftpflichtversicherungen notwendig sind. Die Haftpflichtversicherung sichert neben Sach- und Vermögensschäden auch Schäden an Personen (Gesundheit und Leben) ab.

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung kann für Vermieter sinnvoll sein. Dabei sind nicht nur Streitigkeiten mit den Mietern denkbar sondern auch mit den Nachbarn. Darüber hinaus haben Vermieter als Eigentümer des Grundstücks und/oder der Immobilie eine Reihe von Pflichten und Verantwortung, so dass Rechtsstreitigkeiten nie ganz ausgeschlossen werden können.

Wohnungs-Haftpflichtversicherung

Dabei handelt es sich um eine Haftpflichtversicherung für vermietete Wohnungen, die den Schaden, den andere durch das Eigentum des Vermieters erleiden, reguliert. Vermieter sollten keinesfalls die Haftungsrisiken unterschätzen. Der Vermieter haftet nämlich für Schäden, die sein Mieter (z.B. einer Eigentumswohnung) schuldhaft anderen Eigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zugefügt hat. Darüber hinaus können Vermieter von Eigentumswohnungen auch in Haft genommen werden, wenn sie ihren Verkehrssicherungspflichten (z.B. Räumungspflicht in Winter, Ablösen und herabfallen von Außenputz oder Dachziegeln etc.) nicht nachkommen.

Mietverlustversicherung / Mietausfallversicherung

Kann wegen Reparaturen, die aufgrund von Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Hagel, Sturm etc. entstanden sind, eine Wohnung vorübergehend nicht bewohnt werden, entgehen für diese Zeit dem Vermieter die Mieteinnahmen. Dafür gibt es spezielle Mietverlustversicherungen die diesen Verlust ausgleichen. Sie werden meist als zusätzliche Leistung einer Wohngebäudeversicherung angeboten. Dabei wird der Mietausfall bis zu dem Zeitpunkt ersetzt, wenn die Wohnung wieder nutzbar ist, maximal aber zwölf Monate nach Eintritt des Versicherungsfalls.

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Nach dem Glücksspielstaatsvertrag sind öffentliche Glücksspiele im Internet untersagt. Dabei spiele es keine Rolle, in welcher Weise das Internet für die Verlosung genutzt würde. Auch wenn  - wie in diesem Fall – die Akquise über das Internet stattfinde und danach die Abwicklung über E-Mail oder Brief erfolge, sei der Tatbestand der Verlosung per Internet erfüllt. Neben dieser Würdigung wies das Gericht darauf hin, dass schon zur Vermeidung von Wiederholungen ein Untersagen der Verlosung rechtens sei.

Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 08.02.2012 – Aktenzeichen: OVG 1 S 20.11

Werden in einem bestehenden Mietvertrag die Betriebskosten abschließend aufgezählt ist eine Umlage auf den Mieter nicht möglich. Dies ginge nur, wenn der Vertrag zusätzlich eine ausdrückliche Öffnungsklausel enhält, die den  Vermieter berechtigt, zukünftige Betriebskosten den Mietern automatisch in Rechnung zu stellen. Einseitige Erklärungen des Vermieters, so das Gericht,  führe zu keiner neuen vertraglichen Verpflichtung der Mieter.

In dem Verfahren ging es um Rauchwarnmelder, die der Vermieter angemietet hatte. Die Mietkosten wollte er über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzen.  Der Richter des Amtsgericht Schönebeck machte dem Vermieter jedoch einen Strich durch die Rechnung. Bei den Mietkosten für Rauchwarnmelder handele es sich nicht um Betriebs- sondern um Kapitalersatzkosten. Kapitalersatzkosten sind Ausgaben für Einrichtungen, mit denen das Eigentum zwangsläufig ausgestattet werden muss.

Würde man die Mietkosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten werten, entkäme der Vermieter so seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung von intaktem, den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen entsprechendem, von den Kapitalersatzkosten getragenen Wohnraum. Dagegen gibt es nach den geltenden Mietverträgen gar keine Veranlassung, die dort aufgelisteten “Nebenkosten” der Bewohner um die Ausgaben für eine Wartung neu anzubringender Rauchwarnmelder aufzustocken.
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(13.02.2012)

Geht es nach dem Bundeskabinett sollt die Quote der Wohnimmobilien-Sanierung verdoppelt werden. Dei Fachleute sind sich jedoch weitgehend darin einig, dass dies nur zu mit entsprechend verstärkter öffentlicher Förderung zu schaffen ist. Statt ein er verbesserten Unterstützung wird aber auch in diesem Bereich gekürzt. Waren zunächst 1,5 Milliarden Euro angekündigt, wurde diese Betrag um 40 % auf nur noch 900 Millionen Euro gekürzt.

„Jetzt droht die von der Bundesregierung angekündigte Energiewende schon zu scheitern, bevor sie überhaupt in Gang gekommen ist. Ohne umfassende öffentliche Förderung sind energetische Sanierungen im Wohnungsbestand nicht finanzierbar, sind daraus resultierende Mieterhöhungen für Mieter nicht bezahlbar“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten die Kürzung. Nach seiner Meinung müssen 5 Milliarden Euro zur Verfügung gestellt werden. “Nur dann ist es realistisch, dass die Sanierungsquote im Wohnungsbestand verdoppelt werden kann.” Die von der Bundesregierung zugesagte Summe von jährlich 1,5 Milliarden Euro sei schon unzureichend. Eine Kürzung dieser Mittel könne nur das Aus für die energiepolitischen und Klimaschutzziele der Bundesregierung bedeuten.

Aus Sicht der BSI (Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft) wären eigentlich rund 5 Milliarden Euro notwendig , um die Energieziele der Bundesregierung zu erreichen. Der Bundestag hatte dennoch nur 1,5 Milliarden Euro beschlossen. Dass nun selbst diese Mittel schon wenige Wochen später aufgrund niedrigerer Einnahmen des Energie- und Klimafonds nicht vollständig zu Verfügung stehen sollen, könnte irreparable Schäden verursachen, so Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). “Denn die Wohnungs- und Immobilienunternehmen können Entscheidungen für eine energetische Sanierung nur treffen, wenn sie Planungssicherheit und eine verlässliche Mittelausstattung der Förderprogramme haben.”

“Seit fast drei Jahren herrscht eine Verunsicherung und zunehmender Attentismus bei den Marktteilnehmern durch das ständige Hin und Her bei der Finanzierung der Gebäudesanierung. Das haben auch die zurückgehenden Anfragen bei der KfW nach Fördermitteln in den ersten Quartalen 2011 gezeigt. “Wenn die Bundesregierung hier nicht nachjustiert, droht die Energiewende zu scheitern”, so Gedaschko. Der BSI-Vorsitzende forderte die Bundesregierung dringend auf, die fehlenden Mittel an anderer Stelle aus dem Bundeshaushalt zu nehmen oder innerhalb des Energie- und Klimafonds umzuschichten.

Darüber hinaus appellierte die BSI an den Vermittlungsausschuss, bei seiner nächsten Sitzung am 8. Februar zu einem positiven Bescheid für die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung zu kommen. “Die Energiewende kann nur funktionieren, wenn sowohl die KfW-Förderung als auch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für die energetische Sanierung ausreichend vorhanden sind”, so der BSI-Vorsitzende.

Vermieter und Eigentümergemeinschaften brauchen einen besonderen Haftpflichtschutz. Günstige Versicherungen gibt es für ein Zweifamilienhaus schon ab 30 Euro im Jahr. Teure kosten bis zu 160 Euro jährlich, also mehr als fünfmal so viel. Zu diesem Ergebnis kommt die Zeitschrift Finanztest in ihrer Februar-Ausgabe, für die sie 48 Angebote für eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung untersucht hat.

Hauseigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sind über ihre private Haftpflichtversicherung ausreichend geschützt. Eigentümer von vermieteten Immobilien müssen für die Folgen geradestehen, wenn anderen Menschen im Haus oder auf dem Grundstück etwas passiert oder fremde Sachen beschädigt werden. Vor den finanziellen Folgen, z. B. wenn ein Passant verunglückt, weil der Gehweg nicht vom Schnee befreit war, schützt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Der Versicherer zahlt auch, wenn Eigentümer ihre Instandhaltungspflicht verletzen und sich Gebäudeteile lösen oder Ziegel herunterfallen.

Der Test offenbart große Preisunterschiede: Für ein Zweifamilienhaus mit 200 Quadratmeter Gesamtwohnfläche kostet der Schutz zwischen 30 und 160 Euro im Jahr. Der Versicherungsschutz für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 480 Quadratmeter Wohnfläche koste bei einem Anbieter 46 Euro, bei einem anderen 291. Das Beispiel zeigt: Für den Eigentümer des Mehrfamilienhauses ist eine Ersparnis von 245 Euro im Jahr möglich.

Der ausführliche Test Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherungen ist unter www.test.de/hausbesitzerhaftpflicht veröffentlicht.

Ein Vermieter verlangte von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Die Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip erstellt. Danach wurden lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen als Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hatte dies verneint, und eine Kürzung des auf die Mieter entfallenden  Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % für zulässig erklärt.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht.

Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Danach könnten nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wurde eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat entschied außerdem, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betreffe nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.02.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 156/11

In einer Pressemitteilung vom 19.01.2012 teilt das Gericht mit, dass es in dem Verfahren um  eine Tochter, die gegen das Finanzamt klagte. Sie erhielt 2003 von ihren Eltern ein Zweifamilienhaus mit Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Eltern waren jeweils zu ½ Miteigentümer und behielten sich ein Wohnungsrecht vor. Der Vater hatte zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe mehrere tausend Euro Steuerschulden. Das Finanzamt betrieb erfolglos  die Zwangsvollstreckung gegen den Vater. Danach erließ es 2006 gegenüber der Tochter einen sogenannten Duldungsbescheid, mit dem es die Anfechtung der Grundstücksübertragung wegen Gläubigerbenachteiligung erklärte. Die Klägerin habe die Vollstreckung in das Grundstück so zu dulden, als gehöre es noch zur Hälfte zum Vermögen ihres Vaters.

Die Tochter widersprach. Sie habe mit dem Grundstück Verbindlichkeiten in erheblicher Höhe übernommen. Außerdem  bestehe neben dem Wohnungsrecht zugunsten der Eltern ein weiteres Wohnungsrecht zugunsten ihres Onkels. Das Grundstück sei damit wertausschöpfend belastet gewesen. Es fehle folglich an einer Gläubigerbenachteiligung. Das Finanzamt habe ermessensfehlerhaft gehandelt.

Das Hessische Finanzgericht wies die Klage ab. Der 2003 geschlossene Übergabevertrag beinhalte eine unentgeltliche Leistung und habe zur Gläubigerbenachteiligung im Sinne des Anfechtungsgesetzes geführt.

Das Grundstück sei auch nicht wertausschöpfend belastet gewesen. Denn der Gutachterausschuss beim Amt für Bodenmanagement habe für das Grundstück einen Verkehrswert ermittelt, der deutlich über dem Wert der bestehenden Belastungen (Wohnungsrecht zugunsten des Onkels und durch das Grundstück gesicherte Darlehensvaluta) liege.

Das zugunsten der Eltern begründete Wohnungsrecht sei wegen der hiermit verbundenen Gläubigerbenachteiligung bei der Wertberechnung außer Acht zu lassen.

Schließlich habe das Finanzamt ermessensfehlerfrei gehandelt, weil es den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend ermittelt und seine Ermessenserwägungen nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ausgerichtet habe. Eine gleich geeignete und weniger belastende Alternative habe das Finanzamt zur Realisierung der Steueransprüche im Vergleich zum angefochtenen Duldungsbescheid nicht gehabt.

In einer Wohneigentumsgemeinschaft ist der Verwalter für Reparaturen am  Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Wurde eine Reparatur jedoch nicht ordnungsgemäß ausgeführt, kann er nicht in jedem Fall dafür haftbar gemacht werden. Das entschied das Landgericht Lüneburg .

Das Landgericht ließ die Berufung in einem Verfahren nicht zu, bei dem es um zwei Wasserschäden ging, die durch ein undichtes Fenster entstanden. Beim ersten Schaden ließ der Verwalter das Fenster reparieren und die Dichtigkeit durch einen Hausmeister testen. Der Test wurde vom Hausmeister bestätigt. Doch schon wenige Monate später kam  es zu einem erneuten Wasserschaden, der augenscheinlich auf die mangelhafte Reparatur zurückzuführen war. Nun ließ der Verwalter das Fenster austauschen. Der Wohnungseigentümer verlangte daher Schadenersatz, der jedoch bereits vom Amtsgericht abgelehnt wurde.  

Das Landgericht Lüneburg wies die Berufung wegen zu geringen Erfolgsaussichten zurück. Den Verwalter treffe grundsätzlich kein Verschulden, wenn er nach einem gemeldeten Wasserschaden zunächst das Fenster reparieren lasse und die Dichtigkeit nachgewiesen würde. Er müsse nicht prüfen, ob der Hausmeister den Test auch ausgeführt habe, sondern dürfe sich auf die schriftliche Bestätigung des Hausmeisters verlassen. Dass der Verwalter erst nach einem erneuten Wassereinbruch durch Regen bei Starkwind das Fenster endgültig austauschte, könne ihm nicht angelastet werden.

Die Richter wiesen auch darauf hin, dass der Wohnungseigentümer selbst verantwortlich sei, wenn  es während seiner Abwesenheit zu erneuten Wasserschäden komme, das Fenster aber wegen seiner Abwesenheit nicht getauscht werden könne.

(Beschluss des Landgerichts Lüneburg vom 08.12.2011 -  Aktenzeichen 9 S 16/11)
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Die am 24.01.2012 im Kabinett beschlossene Verordnung verlängert die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Vermieters. Die Kündigungsfristen verlängern sich damit in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum gefährdet ist, von drei auf bis zu acht Jahre.

In NRW gelten künftig für insgesamt 37 Kommunen verlängerte Kündigungssperrfristen. Die Verordnung wird in Kürze mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft treten. Betroffen sind:

• Verlängerung auf 8 Jahre: Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster
• Verlängerunf auf  5 Jahre:
  Im Regierungsbezirk Arnsberg: Dortmund, Hattingen
  Im Regierungsbezirk Detmold: Leopoldshöhe, Paderborn
  Im Regierungsbezirk Düsseldorf: Bedburg-Hau, Emmerich, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Mettmann, Monheim, Niederkrüchten, Ratingen, Willich
  Im Regierungsbezirk Köln: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Herzogenrath, Leverkusen Lindlar, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Weilerswist, Würselen
  Im Regierungsbezirk Münster: Bottrop, Drensteinfurt, Ostbevern, Waltrop