Nicht zuletzt aufgrund der günstigen Kreditkonditionen planen immer mehr Deutsche ein Eigenheim oder die Sanierung bestehender Gebäude. Dabei zeichnen sich klare Trends ab.

Finanzierbare Einfachheit

Wirtschaftliche Erwägungen dürften beim Trend zum einfachen, nicht zu großen Haus eine entscheidende Rolle spielen. Der Bielefelder Architekt Hans-Friedrich Bültmann bestätigt den Trend zur neuen Einfachheit. “Vor allem junge Menschen begeistern sich für das Konzept eines flexiblen Starterhauses.” Das Basismodell nach dieser Idee hat 70 Quadratmeter Wohnfläche, die ab 70.000 Euro zu haben sind. Bültmann: “Die Größe reicht für ein Paar völlig aus – und das Haus lässt sich bei Bedarf später leicht erweitern.”

Optisch und energetisch im Trend

Stetig steigende Energiepreise führen dazu, dass entsprechende Sanierungsmaßnahmen, die das Gebäude gleichzeitig optisch aufwerten und Heizenergie einsparen, ins Zentrum des Interesses der Immobilieneigentümer oder -bauer rücken. Dabei ist vor allem die Fassadensanierung derzeit voll im Trend. Nach Meinung von Rüdiger Grimmert von der BHW Bausparkasse lassen sich ökologisch sinnvolle Baumaßnahmen sich heute sehr gut in zeitgemäßes Design kleiden. Neben verschiedenfarbigen Putz-Varianten können auch Holz, Keramik und Metall als Oberfläche verwendet werden. Wird Wert auf regional typische Baustile gelegt, können auch Klinker-Verblendungen zum Einsatz kommen. Carsten Venus von Blauraum Architekten bestätigt den Trend. “Sanieren ist keine Reparatur. Der gute Architekt macht sich hier die gleichen Gedanken über die Fassadengestaltung wie bei einem Neubau.”

Gesundes Wohnen

Kaum verwunderlich ist der Trend zum “gesunden Wohnen”. Bis zu 20.000 verschiedene chemische Verbindungen kommen bei Hausbau oder Renovierung zum Einsatz, weitere werden für Möbel, Bodenbeläge oder auch Textilien verwendet. Nicht alle sind gesundheitlich unbedenklich – Allergien und Erkrankungen nehmen zu. Jeder fünfte Bundesbürger klagt heute bereits über Überreaktionen seines Immunsystems. “Die Nachfrage nach schadstofffreien Baumaterialien steigt weiterhin”, erläutert Iris Laduch-Reichelt von der BHW Bausparkasse. “Mögliche gesundheitliche Belastungen sind zunehmend ein K.O.-Kriterium beim Kauf von Wohnausstattungen.” Der Rat von Baubiologen ist gefragt. Auch Sonja Lämmel vom Deutschen Allergie- und Asthmabund erfährt starken Zulauf. “Früher erkundigten sich Verbraucher vor allem zu den klassischen Allergienauslösern wie beispielsweise Pollen oder Hausstaub. Jetzt wird allergiearmes Bauen und Wohnen immer wichtiger.”

Werden die Deutschen jetzt bestraft, weil sie eine Vorreiterrolle in Bezug auf den Klimaschutz einnehmen wollten? Es scheint zumindest so, wenn man sich den Entwurf einer Energieeffizienzrichtlinie des Energieausschusses beim Europäischen Parlament ansieht.

Nach dem Entwurf sollen die Mitgliedstaaten der Europäischen Union dazu verpflichtet werden, den Energieverbrauch im Gebäudebestand bis 2050 um 80 % gegenüber den Verbrauchszahlen von 2010 zu senken. Dies stellt aber Immobilienbesitzer, die bereits vor 2010 in die energetische Sanierung investiert haben vor nahezu unlösbare Aufgaben. Ihre bereits geleisteten Investitionen führen zu einer Energiebasis, die kaum bis zum Jahre 2050 noch einmal um 80 % gesenkt werden kann.

Anlässlich der heutigen Diskussion im Wirtschaftsausschuss des Bundestages über diesen Richtlinienentwurf kritisiert Haus & Grund-Präsident Dr. Rolf Kornemann: „Damit würden all jene Hauseigentümer bestraft, die vor 2010 in die energetische Sanierung ihrer Gebäude investiert haben. Die bisherigen Bemühungen Deutschlands, Vorreiter bei der Energieeffizienz in Europa zu sein, rächten sich dann. Ich appelliere an die Bundesregierung, derartig unrealistische und unbezahlbare Verpflichtungen im Interesse der Eigentümer und Mieter nicht einzugehen.“

Kornemann erinnerte die Bundesregierung an ihr Bekenntnis im geltenden Energiekonzept, Hauseigentümern keine Zwangssanierungen aufzubürden. „Ich gehe davon aus, dass dieses Wort der Bundesregierung gilt“, betonte Kornemann. Statt permanent in Europa und in Deutschland neue Debatten über weitere Verschärfungen loszutreten, sollten die Mietrechtsänderungen und steuerlichen Erleichterungen endlich auf den Weg gebracht werden.

Die sogenannte Kleinreparaturklausel in Mietverträgen führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Das Amtsgericht Charlottenburg stellte jetzt in  einem Urteil fest, dass die Kosten für die Reparatur eines Abflussrohres nicht dem  Mieter aufgebürdet werden dürfen. Daran ändere auch eine Kleinreparaturklausel nichts.

In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter. Er verlangte vom Mieter die Erstattung von etwas über 80,00 €. Diese Kosten waren entstanden, weil ein Abflussrohr repariert werden musste (Einsatz einer neuen Dichtung). Der Vermieter forderte die Kostenerstattung und berief sich dabei auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag.

Das Amtsgericht Charlottenburg sah die Sache jedoch anders. Die Kleinreparaturklausel beziehe sich ausschließlich auf Gegenstände, die der Mieter täglich ordnungsgemäß gebrauche. Das sei bei einem Abflussrohr jedoch nicht der Fall. Der Mieter könne auch so gut wie nichts tun, um den Verschleiß des Rohres zu verzögern oder gar zu verhindern. Die Kleinreparaturklausel solle dazu beitragen, dass der Mieter pfleglich mit dem Mietgut umgehe, was im vorliegenden Fall jedoch nicht möglich sei.

Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg, Aktgenzeichen 212 C 65/11

Wenn  die Temperaturen langsam steigen, wollen viele Mieter verständlicherweise ihre Heizungen so früh wie möglich abstellen. Doch noch immer ist mit Temperatur-Einbrüchen zu rechnen, bei denen es zu Kälteschäden an abgestellten Heizungsanlagen kommen kann.

Weisen Sie deshalb Ihre Mieter durch Aushang am Schwarzen  Brett oder auch per Rundschreiben darauf hin, dass sie die Heizung noch nicht abstellen sollten. Der Mieter ist dafür verantwortlich, die Heizung so zu betreiben, dass diese nicht einfrieren  kann. Auch wenn es zur Feuchtigkeitsschäden durch falsches Heizen kommt, kann der Mieter zur Rechenschaft gezogen werden. Das Gleiche gilt für Schimmel-Befall.

Sollte die Heizung ausfallen, ist der Mieter auch verpflichtet, den Vermieter umgehend zu benachrichtigen, damit es nicht zu weitergehenden Schäden kommt. Den Handwerker darf der Mieter allerdings nur dann beauftragen, wenn er nachweislich versucht hat den Hauseigentümer und seinen Verwalter zu benachrichtigen und dieser Versuch fehl geschlagen ist.

Foto: (c) M.E.  / www.pixelio.de

Taucht an einer Wohnung ein Mangel auf, muss der Mieter den Vermieter hierüber informieren. Wie umfassend diese Information sein muss, war in vielen Fällen umstritten. Am 28.02.2012 hat der Bundesgerichtshof zu dieser Frage ein richtungsweisendes – mieterfreundliches – Urteil gefällt. Hier ging es um einen Mangel aufgrund von Schmutz- und Lärmbelästigung durch andere Mietparteien.

In dem Verfahren ging es um einen Vermieter, der einen Teil seiner Wohnungen an Touristen als Ferienwohnungen anbot. Ein anderer Mieter im Haus fühlte sich durch den Lärm und Schmutz dieser Kurzzeit-Mieter belästigt. Sie informierten zunächst den Vermieter und kürzten danach die Miete um 20 %. Dies wurde vom Vermieter nicht akzeptiert. Nachdem durch die Kürzung ein entsprechend hoher Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte er fristlos und fristgemäß. Daraufhin  zahlte der Mieter etwas über 3.700 € – allerdings unter Vorbehalt.

Der Vermieter bestand vor Gericht auf der Räumung der Wohnung. Der Mieter hingegen klagte auf Rückerstattung der vorbehaltlich geleisteten Zahlung und die Anerkennung der von ihm durchgeführten Mietminderung. Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters. Doch das Landgericht gab in der Berufungsverhandlung dem Vermieter recht.

In der Revision entschied der BGH, dass das Landgericht die Anforderungen zur Darlegung des Sachmangels nach § 536 BGB zu hoch geschraubt habe. Das Landgericht habe zwar recht, wenn  es feststelle, dass eine Vermietung an Touristen nicht zwangsweise zu einem Mietmangel für die anderen Mieter führen müsse. Allerdings könne man vom klagenden Mieter nicht verlangen,  dass dieser bei einer permanenten Beeinträchtigung durch Schmutz und Lärm ein entsprechendes Protokoll vorlegen müsse. Es genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

(Urteil des BGH vom 29.02.2012 - Aktenzeichen VIII ZR 155/11)

Was zunächst als wichtiger Bestandteil der Energie-Wende gefeiert wurde, scheint nun vor dem Aus zu stehen. Am 29.02.2012 hat die Bundesregierung nach übereinstimmenden Meldungen  die sogenannte Formulierungshilfe zur Fotovoltaik-Novelle gebilligt.  Diese “Hilfe” wurde von Umweltminister Röttgen und Wirtschaftsminister Rösler formuliert. Damit wird das “Kraftwerk auf dem Dach” für die meisten Immobilieneigentümer unrentabel. Doch was bedeutet die Senkung für Sie?

Das Wichtigste vorweg: Die Absenkung der Vergütungstarife gilt für Neuanlagen. Wer bereits eine Anlage betreibt, erhält weiterhin den für 20 Jahre garantierten Vergütungssatz.

Bereits ab 09. März sollen die Tarife, zu deren Preis die Einspeisung ins öffentliche Stromnetz garantiert wird, drastisch gekürzt werden. Es wird zukünftig nur noch in drei Klassen unterschieden. Neben den abgesenkten Tarifen werden die Beträge ab Mai monatlich um 0,15 Cent gesenkt. Dieser Schritt wird damit begründet, dass die Anlagenpreise auch immer niedriger würden. Die Tarife entwickeln sich in diesem Jahr dann  wie folgt:

Da die Tarife auch in den kommenden Jahren monatlich um 0,15 Eurocent gesenkt werden sollen, sinken die Vergütungen auch in den kommenden Jahren, wie die nebenstehende Statistik verdeutlicht. Es soll auch nicht mehr die gesamte Strommenge abgenommen werden. Lediglich 85 % der erzeugten Energie können eingespeist werden, die restlichen 15 % sollen vom Anlagenbetreiber selbst verbraucht werden. Der bisherige Eigenverbrauchsbonus  wird jedoch gestrichen.

Geplant ist, dass der Fotovoltaik-Ausbau in den nächsten Jahren verlangsamt werden soll. In diesem und nächsten Jahr soll der Ausbau auf 2.500 bis 3.500 Megawatt begrenzt werden. Ab 2014 soll diese Marge jeweils um 400 Megawatt pro Jahr gekürzt werden. Können diese Ziele nicht erreicht werden, sollen die Förderungen auf dem Weg der Verordnung weiter gekürzt werden.

Für Verbraucher mit Ölheizungen ist eine warme Wohnung zum Luxusgut geworden. Die durchschnittlichen Preise für Heizöl sind in den letzten beiden Jahren um 26 Prozent angestiegen. Verbraucher mit Gasheizungen müssen ebenfalls mehr bezahlen, der Kostenanstieg von 4 Prozent ist im Vergleich zum Heizöl jedoch verhältnismäßig gering.

Eigenbedarf, der sich bereits bei Abschluss des Mietvertrages abzeichnet, ist in den folgenden fünf Jahren kein rechtmäßiger Kündigungsgrund mehr. Dabei ist es ohne Bedeutu8g,  ob sich der Wohnungseigentümer der kommenden Situation bewusst war. Ausschlaggebend sind die objektiven Gegebenheiten. Das hat das Landgericht Lüneburg entschieden (Az.  6 S 79/11).

In dem Verfahren ging es um einen Hauseigentümer, in dessen eigenem Haushalt zum Zeitpunkt der umstrittenen Wohnungsvermietung drei Kinder im Alter zwischen 14 und 19 Jahren lebten. Der älteste Sohn bewohnte im Elternhaus ein gerade 14 Quadratmeter großes Zimmer, weshalb nach Auffassung der Richter absehbar war, dass er sich in den nächsten Jahren selbständig machen und selbst Anspruch auf die an Fremde vermietete Wohnung erheben würde. Wie es dann ja auch geschah, als der Vater die betreffende Wohnung ganze 21 Monate nach der Vermietung wieder kündigte – wegen Eigenbedarfs.

Allerdings zu Unrecht. Zwar argumentierte der Vermieter, sein Sohn habe erst nach dem Einzug des neuen Mieters seine jetzige Lebensgefährtin kennengelernt und dann die Entscheidung zum Zusammenziehen getroffen – woraus sich nunmehr der konkrete, bei Abschluss des Mietvertrages in keiner Weise abzusehende Eigenbedarf an der umstrittenen Wohnung ergeben hätte.

Doch nach allgemeiner Rechtsprechung ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter seinen künftigen Bedarf bzw. den seiner Familie genau kennt. Es reicht, wenn er diesen bei vorausschauender Planung zumindest in Erwägung hätte ziehen müssen. Entscheidend ist allein die naheliegende Möglichkeit, dass der Eigenbedarfsfall in absehbarer Zeit eintritt. Und die war hier nach Auffassung der Richter  gegeben.

(Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 07.12.2011 – Aktenzeichen:  6 S 79/11).